С одной стороны, подъезды, крыши и подвалы — это общая собственность всех жильцов приватизированных квартир, и если в доме есть муниципальные квартиры, то некоторая доля этой собственности принадлежит муниципалитету. Управляющая компания вправе управлять этой собственностью в рамках полномочий, переданных ей руководством ТСЖ или общим собранием собственников. Вполне вероятно, что допуск в дом того или иного оператора в этот перечень не входит. С другой стороны, факт требования и предлагаемый размер оплаты за этот доступ также не вполне обоснован. Мы же не требуем денег с электрика или телефониста, проводящего к нам свои кабели, а наоборот платим им за подключение к сети и за дальнейшее использова-ние — согласно выбранному виду услуги и тарифу. Кроме того, если в доме работают две сети КТВ, то управляющая компания будет получать оплату в двойном размере, а ни один из операторов не будет иметь возможности влиять на размер этой оплаты, иначе как отказавшись от сомнительных услуг управляющей компании. Очевидно, лучше обращаться напрямую к председателю ЖСК или ТСЖ или к собранию жильцов и решать вопросы с ними. Мы обратились за консультацией в ассоциацию кабельных операторов Санкт-Петербурга к ее директору Юрию Осипову.
Объем присланного Ю. Осиповым документа намного превосходит объем этой публикации, поэтому ограничимся цитированием наиболее актуальных положений документа «Правовые вопросы создания и эксплуатации сооружений связи на территории города Москвы», разработанного Ассоциацией домовых сетей и компьютерных клубов столицы.
1. ФЗ «О конкуренции», в частности, прямо запрещает:
— заключение любых соглашений или осуществление согласованных действий любыми органами исполнительной власти, а также органами местного самоуправления (муниципальными органами), если в результате таких действий имеет место или может иметь место недопущение, ограничение, устранение конкуренции и ущемление интересов хозяйствующих субъектов, включая раздел рынка по территориальному принципу, по объему продаж или закупок, по кругу продавцов или покупателей (ст. 8 Закона «О конкуренции).
2. Управляющие компании (в настоящее время — ГУП «Дирекция единого заказчика» (ДЕЗ) действуют на основании договора об управлении многоквартирным домом, существенные условия которого приведены в ст. 162 ЖК РФ. В соответствии с договором, управляющая компания (УК) оказывает собственникам жилых помещений в многоквартирном доме услуги и выполняет работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставляет коммунальные услуги, осуществляет иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность. Таким образом, услуги по управлению многоквартирным домом оказываются только собственникам жилых помещений в этом доме, но никак не третьим лицам, что делает недействительными договоры с операторами связи об оказании им различных услуг, связанных с управлением соответствующими многоквартирными домами.
3. Статья 36 Жилищного кодекса РФ прямо относит все технические помещения многоквартирного дома к общему имуществу собственников жилых помещений, распространяя на такие технические помещения положения главы 16 ГК РФ с особенностями, установленными ЖК РФ. При этом ст. 37 ЖК РФ запрещает выделять в натуре (разделять) общую собственность в многоквартирном доме.
Таким образом, право использования общей долевой собственности в многоквартирном доме по общему правилу приобретается на основании решения общего собрания собственников жилых помещений согласно п.2 ст. 44 ЖК РФ, причем решение общего собрания должно быть принято двумя третями голосов собственников, принявших участие в голосовании.
Разумеется, никакие управляющие компании или муниципальные органы власти не вправе самостоятельно распоряжаться собственностью, принадлежащей собственникам жилых помещений в многоквартирном доме. Вследствие этого, любые договоры или соглашения о предоставлении права использования общей собственности для размещения оборудования и линий связи, заключенные с управляющими компаниями (включая ГУП ДЕЗ), а равно и с органами муниципальной власти, являются недействительными, как заключенные неуполномоченными лицами.
Уже по нескольким приведенным цитатам видно, что договор на использование общей долевой собственности, заключенный не от имени жильцов (собственников), не должен иметь никакой юридической силы. Однако сложившаяся практика постоянно идет вразрез с положениями закона. Мы будем рады комментариям специалистов и отзывам людей, обладающих практическим опытом разрешения подобных противоречий, как судебным, так и досудебным.

Юрий Осипов: Хочется констатировать, что с вступлением в силу Жилищного кодекса правила игры стали более жесткими, но не более цивилизованными.
С одной стороны, требования ТСЖ и УК обоснованны. Но не всегда требуемая плата соответствует положению дел. В большинстве случаев УК выставляют невыполнимые требования, не принимая во внимание имеющиеся разрешения на эксплуатацию сооружений связи. Дело в том, что большинство операторов начали вести свою хозяйственную деятельность еще до юридического появления ТСЖ и УК, поэтому возникает конфликт интересов (что важнее — курица или яйцо!). Зачастую (особенно председатели ТСЖ) открыто требуют денег (взятку) за «пропуск» в их здание, и аппетиты их растут.С другой стороны, некоторые операторы строят свои сети без разрешения владельцев зданий и с грубым нарушением строительных норм. Это в большей степени касается интернет-провайдеров (домашние сети) и в меньшей — операторов КТВ.
Операторы КТВ СПб заключают договоры с владельцами зданий или УК. Однако некоторые УК незаконно делегируют контроль над созданием сетей связи сторонним организациям (в Петербурге такой является ООО «Ария ТВ»), что порождает новые конфликты, так как слаботочные каналы, распределительные шкафы, лестничные площадки жилых домов не принадлежат ни одному из операторов и являются для них ресурсом ограниченного доступа.
Оба описанных случая повсеместны. Требуется четкий регламент взаимодействия между операторами связи (операторы КТВ, интернет-провайдеры, телефонные компании) и сектором ЖКХ. В Москве существует неутвержденный регламент, в Питере мы планируем сделать нечто похожее, но значительно более простое.